Wie beeinflussen Wohnkosten das Nettovermögen, wenn man zur Miete wohnt und das Delta zum gemeinsamen Monatsbudget anlegt – verglichen mit Kaufen auf Kredit? Der Mieter legt monatlich Budget minus Kaltmiete an. Beim Käufer sind die Instandhaltungskosten von 1 % des Kaufpreises p. a. bereits Teil desselben Monatsbudgets; nur der Rest steht für Zins und Tilgung zur Verfügung. Kaufnebenkosten von 10 % werden einmalig berücksichtigt. Miete, Zinsen und Instandhaltung werden zusätzlich ausgewiesen, aber nicht ein zweites Mal vom Vermögen abgezogen.

Wie beeinflussen Wohnkosten das Nettovermögen, wenn man zur Miete wohnt und das Delta zur Bankrate anlegt – verglichen mit Kaufen auf Kredit? Zu Vergleichszwecken wird der Saldo aus Einnahmen und Ausgaben zu Wohnzwecken berechnet. In beiden Szenarien baut man in diesem Modell Vermögen auf. Je nach gewählten Parametern können die Wohnkosten (Miete oder Kreditzinsen) die Spareinnahmen (Sparrate & Kapitalerträge oder Tilgung & Wertsteigerung) übersteigen und die Kurve dadurch anfänglich auch negativ verlaufen – obwohl in beiden Szenarien in jedem Jahr Vermögen aufgebaut wird. Die Sparrate des Mieters ist stets Bankrate minus Kaltmiete. Kaufnebenkosten (10 %) schmälern das Eigenkapital einmalig; im Kaufszenario fallen zusätzlich 1 % des Kaufpreises p. a. als Instandhaltungskosten an. Es wird unterstellt, dass etwaige negative Salden durch ein Einkommen ausgeglichen werden, es also nicht zum Abschmelzen des Kapitalstocks oder zum Verkauf des Hauses kommt.

Nach 20 Jahren liegt vorn: – mit einem Abstand von –

Mieten + Depot (nach Steuer)

–

Kaufen

–

Differenz (Kauf − Miete nach Steuer)

–

Break-even

–

Mieten + Depot Steuerrückstellung bei Liquidation Kaufen mit Kredit
Depot Ende vor Steuer: – Steuerrückstellung (26,375 %): – Depot nach Steuer: – Eigenkapital Haus (brutto): – Kaufnebenkosten: – Zinskosten gesamt: – Kum. Instandhaltung: – Kum. Miete: –

Stellschrauben

Allgemein
Mietszenario
Anfangs-Sparrate (Bankrate − Startmiete) – Sinkt mit jeder Mieterhöhung · negativ = Depotentnahme
Kaufszenario
Finanzierungsaufschlüsselung (Kaufpreis × 1,1 − Anfangsvermögen = Kredit)
Kaufnebenkosten (10 %)– Eigenkapital im Haus– Kredit (abgeleitet)–
Instandhaltung – fix · 1 % des Kaufpreises p.a. – Im monatlichen Budget des Käufers berücksichtigt
Annahmen & Rechenlogik

Gemeinsames Budget: Beide Szenarien verwenden dasselbe monatliche Budget in Höhe der Bankrate. Beim Mieter gehen davon die Kaltmiete und beim Käufer zuerst die Instandhaltungskosten ab.

Mieten: Depot(m) = Depot(m−1) × (1 + kap/12) + (Bankrate − Kaltmiete(m)). Die Miete steckt damit bereits in der monatlichen Sparrate und wird nicht nochmals vom Depot abgezogen.

Kaufen: Die Kreditrate ist Bankrate − monatliche Instandhaltung. Zinsen sind in der Entwicklung der Restschuld bereits enthalten. Das Vermögen ist deshalb Hauswert(t) − Restschuld(t) + Zusatzdepot(t); Zins- und Instandhaltungskosten werden nur separat ausgewiesen.

Nach Tilgung: Der nach Instandhaltung verbleibende Betrag des Monatsbudgets wird zum Kapitalmarktzins im Zusatzdepot angelegt.

Steuer und Anschlussfinanzierung: Für das Depot wird bei einer hypothetischen Liquidation eine Steuerrückstellung von 26,375 % nur auf den errechneten Gewinn angezeigt (ohne Kirchensteuer und Sparer-Pauschbetrag). Steuerbasis sind Anfangsvermögen und Nettoeinzahlungen; besteuert wird nur der darüber liegende Wertzuwachs. Nach 5, 10 oder 15 Jahren wird der Anschlusszins auf die dann bestehende Restschuld angewendet. Die Monatsrate bleibt gleich; reicht sie nach Instandhaltung nicht für die Zinsen, weist der Rechner auf die steigende Restschuld hin.

Gemeinsames Budget: Beide Szenarien teilen dasselbe monatliche Budget in Höhe der Bankrate. Im Mietszenario fließt ein Teil in die Miete, der Rest wird angelegt. Im Kaufszenario deckt die Bankrate Zins und Tilgung.

Kaufnebenkosten: 10 % des Kaufpreises werden einmalig beim Kauf fällig und schmälern das Eigenkapital. Der Kredit ergibt sich als Kredit = 1,1 × Kaufpreis − Anfangsvermögen. Der Mieter behält sein Anfangsvermögen vollständig.

Mieten: Das Depot verzinst sich unverändert mit der Ansparrate: Depot(m) = Depot(m−1) × (1 + kap/12) + (Bankrate − Kaltmiete(m)). Die Kaltmiete steigt jährlich; die Sparrate passt sich automatisch an. Zusätzlich wird die insgesamt gezahlte Miete separat aufsummiert und vom Depotwert abgezogen, um die Wohnkosten sichtbar zu machen: Vermögen(t) = Depot(t) − kumulierte Miete(t).

Kaufen: Hauswert und Restschuld entwickeln sich unverändert (Wertsteigerung bzw. Tilgung aus Bankrate minus Zins). Zusätzlich werden die gezahlten Zinsen und die Instandhaltung separat aufsummiert und abgezogen: Vermögen(t) = Hauswert(t) − Restschuld(t) − kum. Zinskosten(t) − kum. Instandhaltung(t) + Zusatzdepot(t). Wird der Kredit innerhalb des Betrachtungszeitraums vollständig getilgt, wird die freigewordene Bankrate abzüglich Instandhaltungskosten zum Kapitalmarktzins angelegt (Zusatzdepot); die kumulierten Zinskosten bleiben ab diesem Zeitpunkt konstant.

Warum die Kurven anfangs sinken können: Miete bzw. Zinskosten werden als tatsächliche Wohnkosten separat gegen das jeweilige Vermögen gerechnet. Übersteigen sie anfangs die Ansparrate bzw. Tilgung plus Wertentwicklung, sinkt die dargestellte Kurve – auch wenn im Hintergrund (Depot bzw. Restschuld/Hauswert) weiterhin Vermögen aufgebaut wird. Mit steigendem Depotwert bzw. sinkender Restschuld dreht der Effekt sich typischerweise im Zeitverlauf um.

  • Die absoluten Werte enthalten kein Einkommen – aussagekräftig ist der Abstand der Linien.
  • Ausgeklammert: Grundsteuer, Versicherungen, Inflationsbereinigung, Kapitalertragsteuer.
  • Die Bankrate muss mindestens die monatliche Zinslast decken; das Minimum wird automatisch gesetzt.

Dies ist eine Modellrechnung der eingestellten Annahmen, keine Finanz- oder Anlageberatung.